O que é o preço teto de um FII? A princípio, o preço teto é o valor máximo que você deve pagar por uma cota de fundo imobiliário para que o investimento ainda seja considerado atrativo em relação ao retorno esperado.
Esse cálculo leva em consideração:
- Prêmio de risco (spread adicional para compensar riscos do mercado imobiliário).
- Dividendo anualizado do fundo.
- Taxa livre de risco (como o Tesouro IPCA+).
Fórmula do preço teto
A fórmula mais utilizada é:
Preço Teto = Dividendo Anual / Taxa de Desconto
Onde:
- Dividendo anual = dividendo mensal × 12.
- Taxa de desconto = IPCA+ (longo prazo) + spread de risco/prêmio.
Como calcular a margem de segurança
A margem de segurança mostra se o FII está acima ou abaixo do preço teto.
Margem de Segurança (%) = Preço Teto − Preço da Cota / Preço da Cota x 100
- Margem positiva: FII está mais barato que o preço teto (bom ponto de entrada).
- Margem negativa: FII está mais caro que o preço teto (evitar compras).
Exemplo prático com 4 FIIs
| Fundo | Preço da Cota | Dividendo (12m) | IPCA+ (longo) | Risco/Prêmio | Preço Teto | Margem de Seg. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| HGLG11 | R$ 157,79 | R$ 13,41 | 7,02% | 2,00% | R$ 148,67 | -5,78% |
| XPML11 | R$ 105,10 | R$ 11,08 | 7,02% | 2,00% | R$ 122,84 | 16,88% |
| KNRI11 | R$ 144,95 | R$ 12,00 | 7,02% | 2,00% | R$ 133,04 | -8,22% |
| GARE11 | R$ 9,05 | R$ 1,03 | 7,02% | 2,00% | R$ 11,42 | 26,18% |
Análise dos resultados
- XPML11 e GARE11: possuem margem de segurança positiva, ou seja, estão abaixo do preço teto e podem oferecer boas oportunidades.
- HGLG11 e KNRI11: margem negativa, ou seja, estão acima do preço teto, indicando que estão mais caros no momento.
Calcular o preço teto e a margem de segurança é uma ferramenta poderosa para avaliar se vale a pena comprar um FII no preço atual.
Com essa metodologia, você evita pagar caro e aumenta suas chances de obter uma boa rentabilidade no longo prazo. Sempre compare o preço de mercado com o preço teto antes de investir!